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はじめに
こんにちは～～！キケンジです！！(^_-)-☆
今日は、久しぶりの休日のため、昨晩遅くまでSNSをダラダラと閲覧していたところ、寝付いたのが朝方４～５時頃になってしまいました。
まるで、学生時代のような、時間の無駄使いです。(;^ω^)
「時間がない！ない！！」と焦るのに、こうしてスマホに時間を奪われる現代。
自業自得とはいえ、時間を無駄にしたいう自責の念に苛まれ、自然とモチベーションを下げていまいます。
まるで「二次災害」のようですね。⚡⚡⚡
意思が弱いのではなく、ついついスクロールしてしまい、時間を費やす仕組みを作られているならば、その反対に時間を費やさない仕組みを考えていかなければならないですね。
試行錯誤をしながら、なにか良い案を探していきたいと思います。
新耐震基準
もうじき新学期・新年度の時期ですね。🌸
期待に胸を膨らませる、素敵な時期と思います。
ですが、その一方では、税制や改正に伴い、今後の対応に苦慮しなければならない事態も、少なからずあるかと思います。
朝の通勤時に、カーラジオから流れる話題。
それは、2026年4月に実施される主な建築基準法・関連法の改正についての話でした。
2025年4月の義務化に続く「さらなる深化」と「建物の質（耐震・省エネ）の向上」を目的としています。
2025年に引き続き、リフォームや注文住宅市場に大きな影響を与える改正が予定されています。
勿論、我々不動産業界にも、影響がないはずがありません。
ついつい、ラジオに耳が釘付けになります。
個人的に、ざっと見解をまとめると、下記の通りです。
- 2026年4月改正の主な内容
非住宅建築物の省エネ基準強化
300㎡以上の非住宅建築物に対し、一次エネルギー消費量基準（BEI）がさらに厳格化されます。
「4号特例」縮小（2025年〜）の定着と実務混乱の継続
2025年4月に木造2階建て（旧4号建築物）の構造計算書提出が義務化された流れを受け、2026年にはこの仕組みが完全に実務に定着し、より高い耐震性が求められるようになります。
マンション建て替え要件の緩和（決議要件）
耐震性不足の客観的根拠（Is値など）に基づき、マンションの建て替え決議要件が現在の「5分の4以上」から「4分の3以上」に緩和される見通しです。 - 耐震基準・関連法改正による影響
住宅建設・リフォーム費用の増加
構造計算や省エネ基準クリアのための設計・施工コストが増加し、建築費（注文住宅）が高騰する傾向が強まります。
構造計算の厳格化
「許容応力度計算」の採用が実質的に標準となり、従来の簡易計算（壁量計算）では対応できない事例が増える可能性があります。
リフォームのハードル上昇
再建築不可物件のリフォームや大規模改修においても、現行の耐震基準への適合や申請手続きが厳格化・複雑化します。 - 耐震基準の基礎知識（確認用）
新耐震基準（1981年6月1日以降）
震度6強〜7程度の大規模地震で建物の倒壊や損傷を受けないこと。これ以降の建物が現在の安全基準のベースです。
建て替え要因の緩和
私的に気になったのが、建て替え要因の緩和です。
従来の５分の４から、４分の３へと決議がやわらぎ、建て替えが若干しやすくなったかと思います。
建て替えが促進されるとなると、誰に影響を及ぼすかとなれば、勿論区分所有者の皆さまです。
ですが、建て替えをしようとする建物は、築年数が古く長く住まわれた高齢のご家族も多いです。
年金暮らしの方も、少なからずいらっしゃるなか、建て替えに出資する預貯金は、そこまで多くはないのが現状と思います。
考えてもみてください。
働き盛りで購入したマイホームの区分マンション。
建て替え検討ともなると、およそ５０年以上の建物が多いです。
購入して５０年ともなると、子供たちは立派に成長して巣立ち、ご夫婦ともに定年退職され、老後をゆっくりと過ごしている、高齢者の老夫婦家族が多いと思います。
突然に、数十万円～数百万円の出費は、なかなか「はい！そうですか」とは言えないのではないでしょか。
ならば、毎月納めていた「修繕積立金」があるじゃないか！？
とも言われるでしょうが、建て替えに関しては、この修繕積立金がつかえないんですね。
なんとも言えない仕組みです。
売渡請求権
じゃあ、建て替えが決まったら、借金してでも手伝わないといけないことなのか！？
といえば、必ずしもそうではありません。
建て替えする方達に、時価で買い取っていただく仕組みもあります。
簡単にまとめますと、こちらのようになります。
マンションの建て替え決議（5分の4以上の賛成）が成立すると、反対者は区分所有法に基づく「売渡請求権」により、賛成者側へ専有部分と敷地利用権を「時価」で売却しなければなりません。この請求は、決議後に賛成者側から催告後2ヶ月以内に行われるため、実質的に強制立ち退きの形となります。
建て替え決議と買取（売渡請求）のポイント
売渡請求の仕組み: 建て替え反対者や不参加者に対し、賛成者（または買受指定者）が、その時価（市場価格）で物件の買取を請求する制度。
拒否は不可能: 決議が有効であれば、反対者はこの売渡請求を拒否できない。
買取価格（時価）: 通常は市場価格となるが、合意に至らない場合は裁判所に価格査定を申し立てる。
期限: 決議に反対した者に対して書面で回答を催告し、2ヶ月以内に回答がない場合は「反対」とみなされ、その後売渡請求がなされる。
対応策: 建て替えに参加しない場合は、決議前の早い段階で専門の不動産業者などに直接買取を依頼し、売却活動を始めるのが賢明。
注意点
建替組合が設立・認可された場合、組合から売渡請求がなされることもある。法的な手続きとなるため、書面が届いた場合は速やかに専門家（弁護士など）に相談することが推奨されます。
先述の話の流れからすると、ちゃんと「救済措置」があるように感じます。
我々、庶民が苦しい法律が多くなってきたなか、きちんとこういった対応もあるのかと、意外といいところもあるんだねと、法治国家の良い側面を見たようです。
遠く離れたお子様達も、地方に住む親御さんたちの住まいの心配が払しょくされることでしょう。
あとがき
暖かくなり、桜の開花が進んでいますね。
日中、仕事での移動の際、晴天の中輝く桜並木は、日本人の心にスッと染み込んでいきます。
案件やお客様によっては、なかなかうまくいかないこともあり、気持ちが塞ぎがちになるときも、この桜景色は心を穏やかにしてくれます。🤗
お酒を飲まずとも、桜の木の下でピクニックと洒落こみたいところですね。
現代のように、モノに恵まれた時代と違い、昔は長く苦しい冬を乗り越え、待ちに待った「春」といったところでしょう。
美しい「さくら」の開花を、心から祝ったのではないかと、悠久の流れに想いを馳せます。
おそらく、あっという間に、時期が過ぎてしまうのでしょうが、限りあるからこそ美しい。
まるで人の人生のようですね。
これらを糧に、日々精進していきたいと思います。
それでは、また！！
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