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プロがプロに騙される!?

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おはようございます!キケンジです。(^^)/ 


西日本は、30度以上の日々が続き、
もう夏はすぐそこまで来ていますね!🌞

私も、営業廻りでの徒歩の最中、
ワイシャツの襟が、汗でびっしょりです。

訪問先で、必ずおもてなしを受けるのが、
「エアコンのON!!」(笑)

いや、そこは気を遣わないでいただいて、良いんですよ!(笑)
まるで、私がデ◯と言っているようなもので・・・。
いや、汗っかきなだけですから・・・。(;´Д`)

余談はさておき、
自身がグレードアップすると、類は友を呼ぶといいますか、
新規に承る案件も、徐々にクライアントがグレードアップされてきます。

先日は、一言でいうと、「ザ・同業者」的なお方。
某大手ゼネコン系の不動産ビル管理会社さん。

マネージャーさんで、不動産に関しては、そこそこ知識がございます。
そんなお方が、個人的に購入した物件の管理依頼。

今の管理会社との信頼関係にひびが入ったようで、
しかも、客付けに関しても苦戦しているとの事。

まずは、一通りヒアリングしていきますが、
宅建士でもあり、ビル管理士でもあり、ご自身でも内容が、
十分に分かるせいか、不満が次から次へと湧き出してきます。

そんななか、とどめの一説には、

「空室があるならあるでいいんですよ。
 いま、こういうふうに対応しているとかの報告や、
 市場の人口移動がこうなっているから、いまはこんな状況だとか。

 CB◯Eさんなんかは、独自でそんなデータがあるから、
 パッと分析をはじけるんでしょうが。
 そんなことを私は求めてるんですね。

 だけど、そんな報告がいまは一切ない!
 信用できなくなりますよね!?」

 そんな報告が一切ない!」
 
なるほど。
仰ることは、非常に分かります。

がしかし、賃貸系で、
そんな管理会社は、ほとんど無いと言っていいと思います。

ひとつ一つの物件を、
そのように分析していたら、非常に時間と手間がかかります。
数をこなして利益を享受する、賃貸系管理会社では、
そのようなボランティア精神にあふれた行動は、ごくわずかと思います。

また、言われる分析内容が、高度な分析内容。
人口移動、産業の構成、年齢層など、
まるで、CPM理論での分析ともいえますが、
はっきり言って、現在の一般的なシステムでは、到底、逆行する内容。

そこは、しっかりとご説明し、理解いただきました。

さあ、それでは、物件のお話を伺いましょう!
それだけ、仰るのだから、それ相応のハイレベルな物件と、
予感がしてきます。

我々で対応できるかな💦
そんな、手に汗握りながら、今度は物件のヒアリングです。

・現在の管理会社の募集資料
・物件購入から融資取り付けの内容
・現在の運営費 固都税、管理フィー、保険、その他
・返済内容

ええ、先ほどのお話で、
とてもクオリティ高いものを求められたので、
私も、礼には礼をで、最高の分析をかけていきます。

すると初期分析結果は・・・。

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税引き前のキャッシュフローで、毎年99.2万円の赤字。
おおよそ100万円の赤字です。

「いや、申し上げにくいのですが、これ赤ですよね?」

「はい、毎月手出しになっております。・・・。」

見ると、私も楽待さんで見たことのある物件。
築浅アパートといえど、条件が厳しかったので、見送った案件。

不動産の4つのP

・プレイス(場所)
・プロダクト(設備や設定)
・プライス(価格)
・プロモーション(募集条件やその他)

のメインにくる、
プレイス(場所)も、非常に微妙なところだったのです。

なぜ、このような物件をお求めになったのか!?

そう、同じ不動産業界でも、得手不得手があり、
不動産投資については、素人同然になってしまう方も、
この世の中には、多くいらっしゃいます。

広島弁でいう所の、
「これ、ええけ~買っときんさい!(これいいから、買いなよ!)
 わしが融資つけちゃるけー!(私が銀行ローン、つなげるから)
 ほいで、ちいとしたら、また売りゃいいんじゃけ!(少ししたら売ればいいから!)
 
 絶対儲かるけー買いんさい!(必ず儲かるから、買うべきだよ!)」

こんな風に、仲のいい業者さんから言われたら、
コロッといってしまうのは、無理もない話ですね。

不動産の勉強はしているが、
不動産投資の勉強と、人を見る目までは、学んでいなかったようなのが、
今回の敗因の原因でしょう。

さあ、現管理会社は、イケイケプーチンのような、
業界内でも話題の管理会社さん。

スムーズに事を運べるよう、頑張ります。
また、その後の物件運営の改善にも、力を注がなくては。

それでは、また!!

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コメント

  1. ジロー より:

    「絶対儲かるから!」ってよく言う人いるけど、そういう人は大抵無責任なことが多いので、自分で調べてから判断しないと失敗するよね。
    だって、本当に儲かるなら言ってる本人が買うもんね。
    融資受けて買っても儲かるって物件なんかは右から左に水面下で取引されてるから、流通上にはないと言えるんじゃないかな。

  2. キケンジ より:

    ジローさん、コメントありがとうございます。
    ほんと、証券マンが株をかわないのと同様、不動産屋も自身でもってないのが、90%以上ですね。
    その流通と呼べるシロモノでないもので、インデックスが成り立っている日本。もっと透明化が進めば、取引も多くなると思うのですが、なんとも…。(;’∀’)

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