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こんにちはーーー！！キケンジです。σ(´∀｀) ✨
朝晩、めっきりと冷えてきましたね！
自転車通勤のキケンジは、あさイチの冷え切った風を、
顔面で目いっぱい受けながら、目を覚ましています。(;^_^A
今年もあとひと月。
楽しいお正月を迎えるために、張り切っていきたいと思います。!(^^)!
さて、新たなチャレンジのひとつ、
公私の「公」の部分のひとつである、サラリーマン業務。
キケンジ、社外事業承継（Ｍ＆Ａ）に、本格的に携わるようになりました。
事業承継といえば、企業買収。
買収と言えばファンド。
買いたたくファンドといえば、バルチャーファンド。
つまり「ハゲタカ」ってやつですね！( ´∀｀ )
いち不動産会社の従業員であるキケンジは、
ハゲタカには、遠く及ばない規模感ですが、
新しい仕事は楽しいものです。
全てが手探りであり、不動産売買と違い、
様々な物差しで企業価値を測り、売主と買主にベターな値付けをしていく。
買い側は、必ずしも１社ではないため、
我々がゲットできる最大の試算をしていく。
膨大な資料と分析が必要になります。
大変ですが、それはそれで楽しいです。
私も素人なりに勉強を始めたばかりで、
まだまだ語れる身ではないのですが、分かる範囲で共有していきたいと思います。
「Ｍ＆Ａの売買価格は、適正な企業価値評価で決まる」！！
これは、どうやら誤解のようです。
よくあるのが、
▹マーケットアプローチ（Ex．マルチプル法）
▹インカムアプローチ（Ex．DCF法）
▹コストアプローチ（Ex．修正簿価純資産法）
会社の「価値」を科学的に評価する方法としては正しいです。
しかし、これらを使って「売却価格を無料見積りサービス」なんてもの多いですが、
実際のＭ＆Ａは、こんなもので価格が決まる訳ではありません。
Ｍ＆Ａ価格が決まる仕組みは、「当事者間の合意」以外にありません。
そこに、理論上適正かどうかは、まったく関係ありません。
例えば、売り手さんが、「１０億以上なら売ってもいいよ」。
買い手さんが、「１２億以下なら買ってもいいよ」。
となれば、Ｍ＆Ａ価格は１０～１２億円になります。
ここに理論上の適正さは、一切関係ありません。
また、入札の場合、どの買い手が一番強気な価格を提示できるかという、
意志の強さの勝負といえるでしょう。
Ａ社 ： 「１０億までなら回収できる！」
Ｂ社 ： 「１１億でも回収できるはず！」
Ｃ社 ： 「１２億でも回収してやる！」
という風に、
将来の経営に対して、一番強い意志を示した方が、
入札上有利になります。
そのため、買い手は、
・入札に負けないこと
・投資回収できること
の２つを考えて入札を行います。
「他社よりも高い入札で、何とか手に入れたい！」
⇒「適正価値」や「相場」を上回る入札が必要になります。
「いくらまでなら買収後の利益を回収できるか？」
⇒買収後のシナジーを考慮して、将来の利益を見込み組み立てを行います。
そして、よくある３つの値決め法が、
① 年買法（年倍法） 時価純資産＋見込営業利益の◯◯年分
② EV／EBITDA法 見込みEBITDAの◯◯倍を事業価値と見做す
③ 実査査定法 現場見学から価値を想定する
こうみると、どこかで学んだ手法と重なります。
そう！今年受講を終えたばかりの「ＣＣＩＭ」です。
知れば知るほど、ＣＣＩＭが企業値決めのような、細かな分析で、
不動産を分析していることが分かります。
日本の不動産の鑑定法は、
「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」の３つになります。
これらを鑑み、値決めしていきますが、Ｍ＆Ａでの基本ともいえる、
その物件（会社）の現在価値と将来価値の値決めは、
すっぽ抜けております。
当たり前にある「表面利回り」とは、会社でいえば、
「うちの会社、うまくやればこれくらい儲かると思うんですよね！？」
割ることの売却価格となります。
では、実際いくら儲かってるの？
と細かく調べるところですが、日本の不動産売買（賃貸）には、
その分析手法がない訳です。
上記の表面利回りの講釈で、高い買い物をする日本の「不動産」。
ＣＰＭとＣＣＩＭで投資分析を学んだものからすると、
怖くてとても買うとは言えません。
Ｍ＆Ａをする方達からすれば、
「よく分からないまま、その程度の物差しで、高い買い物できますね！？」
といったところでしょうか❓
私達の不動産業界で当たり前でやっていることが、
他分野からすると、異質の目で見られるのが、
他分野を学ぶことによって、分かりえます。
世の中、まだまだ知らないことが沢山ありますね～。
ほんと、知らない事ばかりです。🍢✨
（アニメ：おでん君より）
Ｍ＆Ａ（事業承継）については、まだまだ私は序の口。
これから覚えていくとともに、皆さんに共有していきたいと思います。
それでは、また！！
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