K％上昇

昨晩、久しぶりのアルコールは、なかなかの破壊力でした！
いつもまにやら床の上で寝落ちし、そのまま夜中３時過ぎまで。
寝違えたせいか、体が痛いですね。

アルコール＆寝落ちで時間は失ってしまいましたが、
結構頭の中がすっきりとした感覚。
たまの適量アルコールであれば、これはこれでいいのかと思います。

カラダも引き締まってきており、
まだまだやる事がありますので、
今日からは、またノンアルコールへ節制したいと思います。

今月は融資の関係で、某金融機関Sさんとやり取りをしていました。
この方、ちょっとマイペースといいますか、のんびりといいますか・・・。
資格と役職は高いものをお持ちなのですが、独自のペースを持たれています。

融資の打ち合わせ開始から約１か月、携帯電話の着信があったので
審査が無事通ったかな？と思い、コールバックを掛けると、

「青木さん、先日はありがとうございました！いまから審査の手続きを上げますので！！」
「・・・・ズコッ！！（遅いやろ・・・。）」

そこから約２週間後、またもや着信。
これがなぜか、私の休日へピンポイントへかかってきますｗ。
ようやくおりたか～と思い、掛け直してみると、

「ちょっと欲しい資料がありまして・・・。
　私は明日から盆休みなので、盆明けにでもいただけますでしょうか。」
「・・・。（おい！！(# ﾟДﾟ)）」

また間が空いてしまいます。
しかも、盆明けに資料をって、私自身も取り寄せるのに１日の猶予しか残っていません。

進捗のお電話を頂くことはありがたいのですが、
その内容が、いつも怒りをこみ上げさせる内容が多いのです(;^ω^)。
かといって、融資内容に影響してはと思い、キケンジという名ながらも
非常に丁寧に対応させて頂いております。

そして、出てきた結果が、

金利　１．０％（５年固定）
期間　２５年

建物がSRC構造の築１４年。
単身１LDKの比較的人気エリアの区分マンション。

SRCの建物耐用年数が４７年ですから、
単純にいっても残存期間４７－１４＝３３年あるかと思います。

そのため、Sさんから多分これくらいですね～と、
打ち合わせ時に言われていたのが、
３３年の１．５％。

金利は下がったけど、年数がけっこう縮まっています💦。
まさかの２５年・・・。
ここは、本人さんの年齢や資産背景からの査定でしょうから、
仕方がないところと思われます。

通常の売買仲介スタッフであれば、
「年数はちょっと縮みましたが、金利下がりましたよ！」
と喜び半分に、「YOU！買っちゃいなよ！！」的に畳みかけると思います。

本人も業者も儲かるか儲からないかも分からないものを売りつけて
無責任に有難うと言えたら非常に楽ですが、
私自身としては、自分で買いたいと思うものでなければ、
基本的にご紹介しないスタンスです。

そこで、あらためて今回の投資分析を行うと、

当初の初期分析の結果、
K％　３．８７％
FCR　３．８４％
CCR　３．９４％

３％代で、投資としては魅力にかける数値ですが、
ギリギリにレバレッジ効果が働いている状況です。

そして、今回の審査結果をみると、

K％　４．５２％
FCR　３．８７％
CCR　２．０８％

すでにキャッシュフローでも、税引き後で赤字の状態。
レバレッジ効果も働かず、
DCRも１．１７と、返済に余力がありません。

K％が一気に跳ね上がりました。
投資としては、非常に残念な結果です。

このK％（ケーパーセント）。
ローンコンスタントの意味で、コンスタントの「K」を取っていると思われます。
金融機関の方でも、なかなかご存知の方が少なく、
私の勤め先でも、元金融機関あがりが５～６名いますが、
分かるのは、支店長まで経験されたかた１名のみです。

K％の意味を知っても、その使い方を知るとなると、
DCF法などの知識が必要となりますので、
トータルで考慮すると、使いこなすのは稀ということになります。

さて、Sさんへこのシートを見せて、
「Sさん、K%下げたいんだけど。」と一言で済めば楽なのですが、
おそらく一からの説明となりますので、これまた骨が折れるのが予測されます。

大変時間がかかり、出鼻をくじかれたようで、
なかなかテンションが上がらない案件となりつつあります。

金融機関さんも、このコロナ渦で、
生命にかかわる以外の案件は、後回しにされていると聞きます。
そのため、こういった投資案件は、これからも時間がかかりそうですね。

市場でも、投資物件が出たらすぐに買われるので、
なかなか出物が少ない状況。

ローン審査などしていたら、自己資金の方に一気に購入されている
状況が多いと感じます。

だからといって、儲かるか儲からないかも分からないものに
手を出すよりは、じっくりと自己資金を蓄えていくのも、
ひとつの手段と言えるでしょう。

植物も地上と地下の２つの世界があるように、
表面上なにもなくとも、しっかりと養分を吸って、
いざと云うときに、迅速に動ける力を備えることが大切ですね。

私も節制に力を注ぎ、
人生のレバ
レッジ効果をかけていきたいと思います。