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こんにちはーーー！！キケンジです。σ(´∀｀) ✨
暑い８月も終わり、早くも９月に突入ですね。
今年も残すところ、あと３か月。
１年で出来る事は、意外と限られています。
思い残すことの内容に、しっかりと張り切っていきましょう！！(*´▽｀*)
９月と言えば決算時期。
金融機関も年度締め切りが近づくにつれて、
融資や決済の催促、人事異動の波がやってまいります。
一部の金融機関や不動産業社では、そういった波にのまれている
真っ最中ではないでしょうか。
そんななか、昨日も業務終了時間間近に、
ここ１年で仲良くなった、某ハウスメーカー担当者からご連絡いただきました。
「ハロ～～！キケンジさん！
どんな！？異動になっていない！？
ほんと異動が激しいの、御社と某社くらいだからね。
こっちもヒヤヒヤしているのよ！（笑）
あっ！あと急に辞めないでね！
いいなと思う人って、いきなり「こうなりました～～」的に、
突然挨拶やってくるからさ（笑）」
ざっくばらんで面白い人です。(;^ω^)
ハウスメーカー勤務のため、建築企画もさることながら、
仕入れの売買、収益物件の売買、
物件購入からPM的に、グレードアップしてからの転売収入と、
不動産では一通りテクニックをお持ちなので、お話が合います。
弊社でも、ハウスメーカーさんとのお付き合いのなか、
定期的に担当者が変わっています。
（だいたい１～２年周期）
どちらかというと私の勤務先は、賃貸屋のため、
客付けや賃料査定業務で、つかいっぱしり的なぞんざいな扱いを受けるため、
社内でもなかなか率先して、担当になろうとはしないのが現状です。
竣工後の仲介・管理をいただける前提で、対応しつつも、
完成してみたら他社だったというのは、どこの不動産会社さんも
経験のある事ではないかと思います。
そのため今期は、お付き合いのあるハウスメーカーさん全社の担当が、
キケンジに廻ってきた次第です。（笑）
キケンジ、危険なオトコですから、ただではやられません！
「１０倍返しだ！！」
と、出来る限りネタを取ってくるのを、ミッションとしています。😅
と意気込んでいると、先方も建築・売買・賃貸とまとめて話ができる、
楽できるヤツがきたと、なかなか可愛がってもらっています。🥰
そして、前述にあげた、某ご担当者様Ｍ氏と仮に呼びます。
Ｍ氏との商談中、いつも気になることがあります。
「・・・（こぶしが潰れてる！？）・・・。」
「・・・。（爪がほとんどめくれている）・・・。」
格闘技をしているのでしょうか？
もしや、若かりし頃、やんちゃさんだったのでしょうか。
プロレスラーのように体格がよく、そんな手を見てしまうと、
毎回のことながら、商談内容が頭から飛ぶことがあります。（笑）
こんな方から、
「あいつ、ほんまムカつくわ～！いつかやったるけ～の！(# ﾟДﾟ)」
と愚痴を聞くと、
上記のように、「急に辞めるなよ！」というのが、
非常に強力な効果を感じます。
常に報連相を欠かさずに、取引していきたいと思います。(;^_^A
さて、そんなやり手のＭさんはじめ、建築企画系の方との商談で、
新築の賃貸管理受託を打ち合わす際、まずは賃貸の募集賃料の値付け依頼をいただきます。
そこで、貸主（所有者）側の希望賃料と、相場または我々が提案する賃料で、
乖離があると、すったもんだの展開が始まります。
これが、なかなか時間がかかります。
キケンジ「◯◯社さん、ここらが限界ですよ！周辺の新築賃料よりも１万円以上も
離れていますから、決まるとしても満室までは、相当な時間が…。」
担当者様「いや～御社のいう事もわからんではないですが、キケンジさんわかってくださいよ。
仕入れから弾いて出口計算すると、この賃料では無理なんですよ！
ＮＯＩから割り戻しても、ほんとこの提示賃料では追いつかない…💦。」
そうです。
「ＮＯＩ利回り」を最近よく聞くようになりました。
ＮＯＩとは、簡単にいうと、売り上げから経費を差し引いた、
営業純利益の意になります。
・エヌオーアイ
・ノイ
・ネット利回り
などと、呼び名は様々です。
NOIがいくらでるか？
NOI利回りで、どれだけの収益が見込めるか？
で、投資分析の指標をたてていきます。
では、その利回りは、地域や建物そして内容によって、
どれだけの差があるのかと、指標（インデックス）を探して、
比べていくようになります。
海外では、そういった指標が、オープンに公開されていますが、
日本ではそういったデータの積み重ねがないに等しいです。
日本の不動産屋さんって、
これは俺の客だから、俺がすべて取引して儲けるんだよ！
って文化で、情報がクローズしているのが、大元です。
そういう風に、個人や一社で大家さんと取引していると、
空室を決めきれず、空室の増加から大家さんの収入減。
そして、業者の信頼降下が続きました。
そうこうして手が回らないため、
「うちの物件も決めてね！」と、物件情報などを少しづつ公開していったのが、
この業界の経緯ともいえるでしょう。
そのため、ひとつの物件が、どれくらいの賃料を得て、どれだけ経費がかかり、
実際の運営状況はこれだけだよと、事細かな詳細など今まで無かったに等しいのです。
が、それもようやく、データ集計が始まってきた様子です。
全国賃貸住宅実態調査（NOI率調査）はIREM JAPAN
が主体となり
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会様、株式会社LIFFLE様にご協力頂いている調査です。
時代も業界も進化しますね！
以前、とある大家さんが、
「おまえ、NOIって知ってるか？」
と営業マンに問いただした際に、
当然知らなかった担当者は、
「聞いてきます！」「調べてきます！」と言ったのでしょうが、
翌日朝に、管理委託解除の連絡がきたのだとか…。
恐ろしいや…。
一つ一つの対応が、全ての取引に繋がりますね。💦
例えば、現場にいくのは、どちらかといえば、知識の乏しい従業員だから、
そういう事態になれば、知識のあるものや上席をいかせばいいと考えていても、
オーナーからすれば、すべての一瞬が大きな出来事。
そうなってからでは、時すでに遅しの良い事例と思います。
チャンスを逃さないように、いつでもどのような時も、
最大の力をもって収益を取りに行く。
ライオンがウサギを仕留めるにも、全力を尽くすように、
自然の流れで行くと、ごくごく当たり前のこと。
そのためには、企業全体的に、知識とスキルのレベルアップは、
これから必須科目でしょうね。
私が好きな言葉で、
ＣＦネッツグループ ＣＥＯ 倉橋隆行さんの、
冒頭のセリフで、
「１年生を１０年やっても、１年生…。」
「知識もスキルも倫理もない業者と、知識もスキルも倫理のある業者でも、
仲介手数料が一緒。じゃあ自分だったら、どちらに頼みたいか？」
私も、他者と競合したとき、お客さんに、
「じゃあ、その業者さんたちに、「NOI」がわかるか聞いてみてください。
自分が売ろうとしている、商品の中身も分からないままに、
両手取引の手数料狙いで、利益相反している方達です。
お好きなほうを選んでください。」
と、若干冷たい対応と感じるかも知れませんが、
こうしていったん突き放しても、
キケンジを選ばなかったお客さんは、いまだありません。(￣ー￣)ﾆﾔﾘ
学びは大切ですね。
ブログタイトル通りに、日々の精進に励みます。☺
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