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賃貸管理料、一体いくらが妥当か？
はじめに
こんにちはーーー！！キケンジです！(^_-)-☆
もう～真夏日のような日々が続きますね！
曇り空で蒸したり、カラっと過ぎるほど暑かったりと、体調維持がなかなか困難な時期です。お風呂上りにぐびっと一杯いければ、気分は爽快でしょうが🍺、何分勤務中はそうもいきません。😅
とはいえ、ストレス発散と水分補給をしっかり行って、この暑さを乗り越えていきたいところですね。
賃貸住宅管理業法
賃貸住宅管理業法は施行されてからというもの、自主管理だったオーナーさんも、管理会社へ依頼することが、多くなってきているのではないでしょうか。
２００戸以上の管理戸数を持つオーナーさんは、登録された賃貸住宅管理業者へ依頼しましょうとのお触書がございますが、これはあくまでも、準備期間であるといえるでしょう。
突然に、今日の明日から、皆さん必ず委託しなきゃいけませんよ！と言っても、お上のほうも全てチェックできませんし、こういった法改正に疎いオーナーも数多くいらっしゃいますから、じわりじわりと浸透することを見越しての、前段階ではないと思います。
委託管理料
そこで気になるのは、じゃあ、これからいくら費用がかかるのか！？
管理会社は何をするのか？！といった具合になるかと思います。
一般的な内容としては、
〈入居者に関する業務〉
・入居募集
・賃貸借契約の締結や更新
・家賃の集金、滞納金の督促、滞納保証
・退去の手続き、立会、精算
・原状回復工事
・入居者からのクレーム対応
〈建物に関する業務〉
・巡回
・共有部の定期清掃
・建物や設備の点検
・室内設備や建物全体の修繕
といった具合に在ります。
しかし、「なんだよ！そんなこと、今でもやってもらってるよ！」なんて状況もあります。
それは、なぜかというと、賃貸仲介で利益をあげたい業者側からすると、仲介で選ぶチョイスは多いほうが有利です。そのため、俗にいく決め物（きめぶつ）と呼ばれる、比較的営業マンが努力しなくても、物件にチカラがあり決まり易い物件を、みな欲しがります。
車を売るにしても、ボロボロの中古車ばかりよりは、人気の新車も取り揃えている車屋さんのほうが、選ぶ側としては興味が沸きますよね。
そこで、物件は良いモノ持ってるけど、管理は自主管理のオーナーに、なんとか取り入って物件を仲介させてもらうようにするため、管理料を貰っていなくても、まるで自分のところの管理だと見せる業者もいるわけです。
そうすることによって、他社の入る隙間をなくし、自分のところだけで、様々な利益を取りたいがために、冒頭の「今もやってもらっている」に繋がるわけです。
相場
管理料の相場は、だいたい家賃の５％相当と言われています。
最近では、安く対応できるとこもあり、１～３％程度で管理するところもあるほか、逆に首都圏では、６～１０％と上昇しクオリティ高いものを提供するところもあるのだとか。
まあ、実際のところどれくらいの質かは、任せてみないと分からないところですが、オーナーとして一番気になるところは、仲介力≒客付け力といったところでしょうか。
どんなに素晴らしい会社でも、決まらなければオーナーに家賃収入が発生しません。これは、大手中小問わず、どれだけ提案力があり、入居が促進できるかが、明暗を分けえるポイントになっていると思います。
でも、コストはできるだけ抑えたいのが、オーナーの本音です。
では、この５％の内訳はどれくらいのものなのでしょうか。
実際に、かかる費用から割り戻し、多少の利益を載せて出し値をするのが、商売の基本ではありますが、この賃貸管理料、だれがいつこの料率に決めたが、定かではありません。
続きをいえば、売買仲介手数料の３％というのも、昔だれかが何となしに決めたものと、言い伝えされています。
「なんだよ！適当かよ！？」
そうです！適当なんです（笑）。
そのまま、５０年以上宅建業法は、変わりなく続いています。
正直なところ現場では、「これじゃ割に合わない！」
「やったやった！！儲かった！！（笑）」が玉石混交し、倫理も糞もあったものではありません。😅
まとめ
正しい相場ということに関しては、結局のところ、結論が無いように思います。（笑）
近々、宅建協会の会合があったような気がします。
その際に、古株のおじいちゃん達に聞いてみて、どんな返事が返ってくるか、ちょっと楽んできたいと思います。
暑い日が続きますが、皆さんもお体ご自愛下さい。
それでは、また！！
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