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こんにちはーーー！！キケンジです！(^_-)-☆✨
寝るのが一番！！
昨日は、ちょっと疲れが溜まり、思い切って日記を休んでみました。
疲れているときは、何をやっても効率悪く上手くいかないものですね。
そんな時、私の場合、とにかく寝る事にしています。
お酒やスポーツなどで、ストレス発散するのもいいですが、何かとケガをしやすいんですね。
動きが悪いというか。
年齢のせいもありますが、パッと寝るだけで、翌朝からテンポよく動けるのは、
全体的に見ると、効率が良く感じます。
さて、今日も不動産について、ひとつ考えていきたいと思います。
三為契約（中間省略）
先日、新規に賃貸管理を受託した案件で、ほぼ「三為契約」的な流れの案件がありました。
実際は、中間省略せずに、きちんと登記上の所有権を移転しながら、オーナーチェンジをした物件でしたので、売買契約上は、なんら問題はなかった案件です。
俗にいう、『三為契約・三為業者』と言われる、中間省略の売買契約。
宅建試験のテキストをそのまま思い起こさせる形です。
まず売主をAさん。仲介業者をB社。買主をCさんとしましょう。
通常であれば、A⇒Bへ売買、B⇒Cへ売買、と契約を進めていくので、
都度、不動産取得税や所有権移転の登記費用が掛かります。
それを、Bを飛ばして、直接A⇒Cへと所有権移転をして、そういった経費を全てすっ飛ばそうとする
想いも含めた対応になります。つまり、業者Bは払うはずだった、税金を払わなくてよくなります。
まずはこの分、儲かりますね。
また、Cに対して売る側のB社は、取引上に自身が存在しなくなるため、「瑕疵担保責任」を免除できる、大きなメリットがあります。
ですが、そもそも、所有権も移転していない、ひとさまの物を、勝手に売っていいのか！？
という疑問が浮かびますが、ここは、条件が整えば、合法となります。
宅建のテキストで言う所の、『他人物売買』ですね。
こちらを参考いただけますと、また理解が深まると思います。
https://www.retio.or.jp/attach/archive/68-031.pdf
（出所：不動産適正取引推進機構HPより抜粋）
また、この中間省略のすごいところは、
買主たるCは、あくまでBに対して買い付けを出します。
そのため、BがAから、いくらで仕入れたかは、知る由もない所です。
例として、極端な話、
今日、１億円で仕入れたアパートを、明日には、第三者に１億５千万円で売ったとしても、
まかり通るということです。
まあ、業者としては、自分のモノになる予定の物を、いくらで売ろうが他人が知ったこっちゃない！
というスタンスなのでしょうが、そこは、必ずしもOKというわけでもありません。
判例集
それが、こちらの判例です。
https://www.retio.or.jp/attach/archive/96-069.pdf
（出所：不動産適正取引推進機構HPより抜粋）
即日転売して、あまりにも利益を載せすぎだろうというのが、売主Aさんから、訴えられたケースですね。結果、通常の取引分くらいまでに減額された判決が下されていますので、悪質な中間省略（三為）と認められた代表的な例と思います。
では、悪いのは、中間の宅建業者（若しくは個人）だけなのかといったら、そうではなく、
登記をする「司法書士」さんまで、罪に問われるケースがあります。
それが、こちらです。
file:///C:/Users/ryowa/Downloads/0385_8030_043_05.pdf
（出所：国立情報学研究所HPより抜粋）
やはり。「お天道様が黙っていない！」とばかりに、お上の厳しい沙汰が繰り広げられています。
やはり、納税や売買取引の手間を、少々カットできるメリットがあっても、
もしもの事を考えるとリスクが大きいですね。
イメージが良くない三為契約（業者）
中間省略の一番の悪いイメージが、記憶に新しいスマートデイズの「かぼちゃ馬車」事件です。
あの場合、三為ならず４者５者など、権利が複雑に転移して行っています。
その結果、多くの不動産投資家が負債を背負い、破産に道を辿った方も少なくありません。
融資が難しい
また、三為の場合、金融機関からの融資がつきにくい事があげられます。
十分に、事情を説明し、こういったメリットのために、中間省略を行うことを、融資先に説明できれば問題はありませんが、個人でそれを行うとなると、非常に難しく融資がつきにくいのが現状です。
まとめ
平たく言えば、三為は「あまりおススメしない」という事です。
三為をAさんCさんに伝えて行うケースもあれば、内緒で三為をしている業者もまだまだいます。
そんな一抹の不安を覚えた際は、謄本を調べましょう。
購入を進めてくる売主である業者（個人）が、中間省略をしていれば、謄本の所有者欄に、その方の名義は記載されていません。
法務局の登記情報サービスで調べれば、業者でなくてもインターネットで簡単に調べる事が出来ますのいで、数百万円・数千万円の損をするよりは、数百円の登記情報と少しの労力で、大きなリスクを回避することが、できると思います。
不動産は決して安い買い物ではありません。
しっかりと学んで行動して、対応していきましょう。
余談
今日は、北海道を除いて、全国的に雨ですね。
アウトドアは楽しめませんが、インドアを楽しめそうですね。
雨ならではの楽しみ方を、満足していきたいと思います。
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