不動産M＆A

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はじめに
M＆Aの進捗
不動産M＆A
あとがき
1. 関連

はじめに

こんにちは～～！！キケンジです！！(^_-)-☆

全国的に天気がやや崩れがちで、雪が降るところも見受けられますね。⛄

私もそうですが、ノーマルタイヤの方は、意外と多く思います。

急な路面の凍結や、降雪による視界不良に気を付けて、安全運転でお願いしたいと思います。

M＆Aの進捗

たまに登場していた「M＆A」案件ネタですが、ようやく「基本合意」のところまで、たどり着けました。

流れとすると、こんな感じです。

（※出所：旧ビズリーチ・サクシード）

左側列の、「準備」「交渉」のところまで、進んだところです。

これから「デュー・ディリジェンス」に取り掛かり、「財務」と「法務」のデューデリを行う運びです。

いや～、ここまでなんだかんだ１年ちょっとかかりました。

予定では、昨年内にと予測していましたが、なにかと準備（根まわし）が多く、予測を超えて手間がかかりました。

創業者一族で固めている同族会社である私ども「買い手」企業。

創業者一族で固めているので、意思決定が単純にスムーズにいくと思われますが、意思決定者がトップひとりでなく、複数名いるため、９割OKが出たとしても、残りの１割で反対されると、即座に計画が頓挫してしまいます。

（１％の株主のようなものですね）

また、前々回M＆Aの残物として、負の遺産的なものが残っており、それを税理士・会計士が合わせて片づけたいという、プラスの話も混ざり合い、あーでもないこーでもないと、一時停滞していた次第です。

ただでさえ、ノンネームシートやインフォメーションシートで、企業を買う値付けを算定していくことや、相手方との折衝にも色々と骨が折れたのに、まずは身内側を整えなくてはならない、非常に地味な作業に没頭しておりました。

「タイムイズマネー」

ホンダ創業者である本田宗一郎さんも、「速さ」と「早さ」を唱えています。

ビジネスにおいて、『いくらいい発明・発見をしたとしても、百万分の一秒遅れたら、それは発明でも発見でもない』と語っています。

私が経営者であれば、即断即決ができますが、「窓際族」の私では、おおきなジャッジが出来ないところは、本当につらい所です。😿

とはいえ、私個人的には、到底取り組めないロットなので、それはそれで、有難く取り組んでおります。

今回は、不動産保有の会社だけでなく、会社全体をまるっと事業承継する形です。

株式であり、事業であり、不動産であり、その他諸々と、全てを受け入れるかたちです。

簡単にいえば、結婚して家族が増えるような感じですかね。

というわけで、新たにご家族になる皆さんや、財産や負債といったことを、事細かに分析していきます。

調べるというと、なんだか「不倫調査」の探偵や興信所のように思えがちですが、今回の場合、列記としたビジネスですから、やましい事が出てこないように祈るばかりです。

まあ諸々事情がありますが、私たちが一番分かり易いのは、やはり「不動産」です。

とはいえ、賃貸価格の相場や、売買仲介の値付けといった、ありきたりな査定ではなく、ここでは主に、『簿価』と『時価』で不動産価値を見極めていきます。

簿価は、購入した価格であるのに対し、時価は景気動向や経年劣化によって変動する価格です。
簿価は、税務上の評価額で、取得額を基準に算出されます。時価は、再調達価額を基準に算出する保険上の評価額です。
簿価は、会計書類に記載されている資産や負債の価格のことで、帳簿価額の略称です。簿価は、有形資産の総額から負債を差し引いて計算されます。資産の簿価を計算する場合は、その資産を取得したときの金額から減価償却（資産価値の目減りを費用として計上した額）を差し引いて計算されます。
簿価は、できるだけ正しく不動産の資産価値を判断できるよう毎年調整して記載されています。
時価は、売却する時の目安、簿価は不動産の評価額です。
簿価と時価の差額が「評価損益」です。プラスならば評価益で、マイナスならば評価損の状態です。売却して損益を確定しない限りは、「評価損益」が増えたり減ったりを繰り返します。

（※Google検索AIより参照）

単純に、「簿価」が「時価」を上回っていれば、それは「負動産」と感じます。

逆に、「時価」が「簿価」を上回っていれば、それは「富動産」ですよね。

あとは、我々不動産業界人だけが持つ、第６感ともいうべきエッセンスをつけくわえれば、おおよその価値はつかめると思います。

なので、１棟新築RCマンションの売値が１０億円といっても、それはそのまま１０億円の価値ではないということです。

借入金などの負債や、法的な縛りも、すべてまるっと引き継ぐ訳ですから、吟味に吟味を重ねて査定をしないと、分からない事は沢山あります。

念には念を入れて、十分すぎるほど査定をお勧めしますが、あまり慎重になり過ぎると、今度は逆に気持ちが下がってしまうため、ファジーではありますが『そこそこある程度に…、ですがリスクは見極めて…。』

待ち合わせに遅れてくる相手方に、「急いできてよ！！でも事故らないよう安全運転で！！」と言ってるものでしょうか…。（笑）

でも、本当にそんな感じと思います。(;´∀｀)